새마을금고 부실, 뱅크런 우려가 여전하다는 기사가 연일 나오고 있습니다. 부동산 PF 위기를 정부가 나서서 안정시키려 노력하고 있습니다. 부실의 원인은 무엇이며 뱅크런은 어떤 의미인지 살펴보겠습니다.
새마을금고 연체율 증가, 부실 왜?
새마을금고는 건설사와 신탁회사에 내준 대출 연체액이 최근 한 달 새 9,000억원 급증하면서 연체율이 9%를 넘어섰습니다.
집값이 급락하기 시작한 작년 하반기까지 적극적으로 프로젝트 파이낸싱 대출을 취급했는데, 올해 들어 부동산시장과 분양시장이 침체하면서 대규모 부실이 터질 가능성이 있다는 우려가 나오고 있습니다.
제2금융권은 부동산 PF와 같은 대규모 대출을 통상 많이 참여하지 않습니다.
최근 몇년간 가계 대출규모가 계속 늘어나면서 정부가 가계대출 규제를 강화하자 수익을 낼 수 있는 다른 포트폴리오를 강구하게 되었고, 눈을 돌린 곳이 부동산 PF입니다.
부동산 PF란?
여기서 부동산 PF란 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)으로 프로젝트의 사업성을 보고 대출을 해주는 것을 의미합니다.
일반 대출은 돈을 빌리는 사람의 신용과 갚을 능력이 있는지를 본다면, PF대출은 미래에 지어질 아파트(건물)의 분양을 통해 들어올 수익을 보고 대출을 하게 되는 것입니다.
통상 시행사(땅을 매입해서 아파트 짓는 것을 주도하는 주관자)와 건설사, 신탁사 등의 이해관계자들이 아파트를 짓기 위한 사업자금을 마련하기 위해 PF를 통해 금융기관으로부터 자금을 조달하게 됩니다.
비용이 통상 몇 백억에서 몇 천억수준이기 때문에 통상 규모가 큰 은행이나 증권사가 진행하는데 새마을금고는 여러개의 금고가 함께 참여해서 대출을 일으키게 됩니다.
부동산 PF의 문제
문제는 Project Financing 자체가 아닌 진행과정에서 발생하는데 서울 수도권은 아파트 사업을 함에 있어서 우수한 입지와 수요가 어느정도 받혀주기 때문에 리스크가 상대적으로 적지만 지방은 리스크가 높을 수 있습니다.
특히 현재 초과공급으로 인해 분양시장이 전국에서 가장 악화되어 있는 곳은 대구인데, 새마을금고는 사업성 검토를 소홀히 하고 대구와 같은 지방 사업에 대출을 해주고 사업성이 떨어지는 오피스텔, 빌라, 전원주택 등 소규모 개발 프로젝트에 대출을 다수 진행하여 부실 위험을 키웠다는 지적이 나오고 있습니다.
분양성을 믿고 대출을 일으켰는데 분양이 되지 않아 미분양이 다량 발생하게 되면 돈을 갚아야 할 시행사는 분양대금을 받지 못했으니 은행에 돈을 갚을 능력이 없게 됩니다. 이로 인해 부도가 나면 연쇄적으로 돈을 빌려준 금융기관도 위험에 빠지게 되는 것입니다.
뱅크런은 왜 발생했을까?
5일 남양주동부 호평지점에는 오전부터 예금을 인출하려는 사람들로 인산인해를 이뤘습니다.
해당 지점은 최근 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 부실로 600억 원 규모의 대출 채권에 문제가 있다는 사실이 감사 결과 드러났기 때문입니다. 이로 인해 불안해진 예금자들이 일시에 몰려 인출요구를 한 것입니다.
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뱅크런이란?
앞서 언급한대로 뱅크런(Bankrun)은 은행에서 단기간에 예금에 대한 대량의 인출요구가 일어나는 사태를 지칭합니다.
결국 예금자들의 은행에 대한 믿음과 관련이 있습니다. 자신의 돈을 돌려받지 못할 수 있겠다는 불안감, 즉 은행이 망할 수도 있겠다는 걱정 때문에 서둘러 돈을 인출하려는 것입니다.
왜 위험할까?
어차피 빌린 돈을 되 찾겠다는 건데 왜 은행이 위험 해질까요?
금융기관은 기본적으로 고객의 모든 돈(자산)을 돌려줄 만큼 충분한 현금을 보유(준비)하고 있지 않습니다. 따라서 은행이 불안하다는 인식이 퍼져서 예금주들이 단체로 예금을 찾겠다고 몰리면 세상 어느 은행이든지, 설령 제대로 경영하고 있던 곳이라도 당연히 예금을 전부 돌려줄 수 없습니다.
은행은 일종의 기업으로 수익을 내기 위해 단순히 돈을 맡아만 두는 것이 아니라 최소한 현금을 확보해야 하는 수준, 즉 지급준비율을 제외하고 대부분의 돈을 빌려줍니다.(통상 지급준비율은 7%수준) 모든 고객이 동시에 돈을 찾을 일은 사실상 없기 때문입니다.
신용창조의 원리
예금자와 은행의 신용을 바탕으로 대출금을 고객이 갚아서 들어오면 지급준비율만큼만 남기고 다시 대출을 해주고 이것이 반복되면서 은행은 실제 보유한 현금보다 더 큰 규모의 돈을 돌릴 수 있게 됩니다. 이것이 신용창조의 원리라고 볼 수 있습니다.
신용파괴의 원리
‘부실이 위험해질 수 있는 이유’
신용을 기반으로 쌓아 올린 금융체계에서 Bank-run과 같이 은행을 못 믿게 되는 현상이 심각할 수 있는 건 마치 전염병처럼 확산 될 수 있기 때문입니다.
최근 금융위기의 저자 최용식 소장님께서 언급한 신용파괴의 원리가 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.
▼ 최용식 소장 영상보러가기 (달란트 투자)
2011년 부동산 하락기에도 부산저축은행 뱅크런으로 촉발된 저축은행 사태로 24개 저축은행이 문을 닫았습니다.
피해자만 10만여명이고 31개 저축은행의 구조조정에 27조원이 넘는 공적자금이 투입됐습니다. 요인은 부동산 PF 부실이었고, 그 이면에는 부동산경기 추락으로 인한 건설사들의 부도가 있었습니다.
얼마 전 강원도에서 발생한 레고사태도 PF로 400억 상환을 못하겠다고 하자 지자체의 채권에 대한 불신으로 사태가 커졌고, 채권시장 전체로 불안감이 확산되면서 정부가 부랴부랴 50조의 유동성을 투입하여 일단락 지었기도 합니다.
때문에 이번에도 정부에서 적극적으로 확산을 막기 위한 모습을 보이고 있습니다. 지난 4일에는 행정안전부가, 6일에는 행안부와 기획재정부·금융위원회·한국은행·금융감독원이 합동 기자간담회를 열고 위기 진화에 나서기도 했습니다.
마무리
일단 자금이탈이 줄어들어 사태는 진정 되어가는 모습입니다.
향후 아파트 분양시장의 악화여부, 부동산시장의 호전여부가 추가 PF 리스크와 금융기관의 위기를 또 불러일으킬지 위기는 잘 마무리가 될지 지켜볼 필요가 있겠습니다.
아래는 블로그 내 ‘사업자 대출’ 관련 시중 금리보다 싸게 자금 받을 수 있는 내용(정책자금)을 정리하였습니다. 필요하시면 읽어보시기를 추천 드립니다.
