[부동산트렌드쇼 2023후기] 하반기 시장 전망

하반기 부동산 시장은 어떻게 움직일까요? 지금의 반등시장은 지속될까요? 부동산트렌드쇼 2023을 통해 전문가들의 의견을 들어보았습니다. 특히 국토부 주택토지실장 권혁진님의 세션을 중심으로 현재 시장과 향후 전망을 살펴보겠습니다.



“작년보다는 차가워진 트렌드쇼 분위기”

7월 21일부터 이틀간 조선일보에서 주최하는 부동산트렌드쇼가 코엑스에서 열렸습니다.

불장의 고점을 찍고 하락을 시작하던 시점인 작년 8월 트렌드쇼를 참석했었습니다. 당시에는 상승과 하락 의견이 팽팽했고 행사장은 발딛을 틈이 없을 정도였습니다.

지금 하락장에서 다시 참석하게 된 트렌드쇼는 감회가 새로웠습니다. 세미장 두 곳은 관객으로 제법 꽉 찼지만 전체적인 행사장의 인원은 체감상 작년의 1/3수준이었고 시장이 작년에 비해 차가워졌음을 반증하는 듯 했습니다.

“지금 반등은 하반기에 지속되기 어려워”

권혁진국토부 실장님은 투자자들께선 자신의 말을 반대로 하면 된다고 농담을 던지셨는데 금요일 전체 세션 중에서 이주현 월천재테크 대표와 함께 가장 시장을 객관적으로 본 것이 아닌가란 생각이 들었습니다.

현재 반등하는 시장의 긍정요인은 심리 회복, 거래량 회복이며, 제약요인은 낮은 전세가율, 고금리를 들었습니다.

하반기 시장의 전망을 결론부터 말하자면 반등이 지속되기는 힘이 약하다.’입니다.

“1월 규제지역 해제와 특례보금자리론으로 거래량 회복”

작년 하반기 급락했던 전국 아파트 실거래가는 1월을 기점으로 하락을 멈추고 반등했습니다. 이유는 정부차원에서 연착륙을 위한 규제완화와 특례보금자리론 때문이었습니다.

1.3대책으로 강남3구와 용산구를 제외하고 전국이 규제지역에서 해제되었습니다. 더불어 9억 이하 집을 최대 5억원까지 무주택자와 1주택자들을 대상으로 비교적 저금리로 대출을 해주었지요. 규모는 39조 6천억원에 달하고 현재는 71%가 소진되었습니다.

이러한 이유들로 거래량은 작년 하반기 역대 최저치를 기록한 뒤 현재는 장기 평균보다는 적지만 회복된 모습을 보이고 있습니다. 특례보금자리론은 이전 글에서 보다 자세히 보실 수 있습니다.

특례보금자리론 금리,조건, 신청방법 총정리

“수요층의 심리도 회복세”

거래량이 살아난 만큼 소비자들의 심리도 상당히 회복되었습니다. 물론 대세 상승기처럼 올라오진 않았으나 강남을 중심으로 수도권의 심리 회복세는 점차 뚜렷해지고 있습니다.

그렇다면 이렇게 퍼지고 있는 시장 온기는 지속될 수 있을까요?

“하지만, 전세가 하락과 고금리로 회복 분위기 확산되기 어려워”

가격 회복세를 좀 더 자세히 살펴보면 지역차가 뚜렷합니다. 강남구, 송파구와 같이 서울 핵심입지의 지역은 가격 하락 후 뚜렷한 상승 거래가격이 기록되고 있지만, 마포나 강동구와 같이 중위 지역으로 옮겨가 보면 그 증가세의 기울기는 완만 해집니다.

작년 영끌의 마지막 종착지였던 노도강(노원구,도봉구,강북구)는 하락된 가격을 유지하고 있습니다.

“전세가율 하락으로 갭투자 유입 제한적”

최근 전세가는 매매가 하락 대비 더 가파르게 떨어졌습니다. 전세는 실수요로 ‘21-’22년 급등기에는 전세대란으로 전세가가 가파르게 오르며 매매가를 밀어 올렸습니다.

그러나 급격한 금리 인상으로 전세가는 매매가보다 더 떨어졌고 전세가율은 최근 10년간 최저치를 기록하고 있습니다. 예를 들어 서울 전세가율은 상승기 17년 73%에서 현재 51%까지 하락했습니다. 때문에 전세를 기반으로 이루어지는 갭투자 유입이 제한적이고 지속적인 수요로 인한 상승을 기대하기 어려운 상황입니다.

“하반기 금리 인하는 없다.”

미국과 금리차에도 불구하고, 4차례 금리를 동결함에 따라 금리 인하에 대한 기대감이 높아졌습니다.

저조한 경제성장률PF부실로 금리를 크게 상승하기는 어려운 상황입니다. 그러나, 한미 금리차, 가계대출 증가, 연체율 증가, 높은 물가상승률로 금리를 내릴 가능성이 낮다는게 현실입니다.(부동산PF 부실에 대한 내용은 아래에서 보다 자세히 확인 가능합니다.)최근 한국은행 이창용총재도 하반기 금리 인상 가능성은 모두 열어 놓고 있다고 말하기도 했습니다.

부동산PF 부실

“무릎에 사서 어깨에 팔아라”

오전 세션의 한국자산관리연구원 고종완 원장은 무주택자의 경우, 지금보다 시장은 더 어려워 질 수 있지만 이미 30%가 떨어진 상황이니 무릎에서 내 집 장만을 시도해 보는 것도 좋은 대안이라고 제안하기도 했습니다.

향후 변화하는 시장의 흐름을 면밀히 보면서 현명한 내집마련 또는 투자가 되시길 바랍니다.

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