부동산 PF 부실에 대한 우려가 새마을금고 뱅크런과 GS건설 검단 재시공 결정으로 커졌습니다. 이로 인한 채권 금리 상승과 주식 시장 악화 이야기가 나오고 있는데요. 새마을금고와 GS건설이 어떤 연관이 있으며, 부동산PF에는 어떤 문제가 있는지 살펴보겠습니다.
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!새마을금고 부실 배경
새마을금고(이하 MG)는 일반 금융기관이 금융위원회 관리 감독을 받는데 반해, MG는 지역사회 지원 목적으로 설립된 만큼 행정안전부의 감독을 받습니다. 그런데 행안부에서 7월 4일 전체 지점 1,294곳 중 100곳을 특별감사를 한다고 발표를 했습니다. 이자 연체율 10%가 넘어가는 문제의 금고 전국 30곳과 가능성이 있는 70곳 총 100곳이 감사 대상이 된 것입니다.
6월 이미 남양주동부지점은 부실로 화도호평지점에 흡수합병 되었는데, 이곳에서 부동산 PF로 600억원이 수금이 되지 않자 5일부터 불안감을 느낀 예금주들이 예금인출을 하면서 부실 우려가 터진 것입니다.
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GS건설 검단 재시공 결정
GS건설 검단 재시공 결정도 PF 시장에 악재로 작용할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 4월말 인천 검단신도시 아파트 의 지하주차장 천정 구조물(슬라브)가 토사 무게를 견디지 못하고 붕괴 되었습니다.
지난주 국토부 조사를 통해 설계, 시공단계에서 보강 철근이 누락 됬고, 콘크리트 강도마저 문제가 밝혀지면서 전면 재시공이 결정되었습니다. 17개동 1666가구를 전면 재시공 결정이 됨에 따라 철거, 재시공 비용 등 총 비용이 1조원에 육박하는 것으로 추산되고 있습니다. 뿐만 아니라 GS건설은 이미 올해 만기가 예정인 1조 2천억원의 PF 지급보증을 갚아야 하기 때문에 상황은 더 안좋아 질 가능성이 높습니다.
두 사건의 공통점, 부동산PF
두 사건에는 부동산PF(이하 PF)라는 공통 고리가 있습니다.
PF는 프로젝트 파이낸싱의 약자로, 담보 없이 미래의 수익을 바라보고 고금리로 대출을 해주는 것입니다. 통상 시행사가 아파트나 빌라 등 건물을 지을 땅을 사고, 해당 부지에 미래에 지을 아파트를 담보물로 잡습니다. 그런데 아직 실현된 담보가 아니다 보니 금융기관(증권사, 은행, 저축은행 등)에서 사업계획서를 보고 상환가능성과, 이자지급능력이 있는지를 심사하여 돈을 빌려주게 됩니다.
최종적으로 은행은 분양수익으로 돈을 회수하게 되는 것입니다. (프로젝트 파이낸싱에 관련된 보다 자세한 내용은 아래에서 확인 가능합니다.)
부동산 하락기, 리스크 상승
부동산 상승기에는 이러한 PF가 크게 문제 될 것이 없습니다. 상승기에는 미분양이 나지 않고 분양하는 사업마다 잘 팔리기 때문이지요. 아래표는 집값 추이를 나타내는 KB매매지수로 리먼 이후 하락했던 부동산 시장은 ’14년부터 상승하기 시작하여, ’20~’22년 급등하게 됩니다. 이 급등기에 시행사, 시공사 너도나도 할거 없이 사업을 벌렸고, 각종 금융기관에서 PF를 해주게 됩니다.
미분양주택수가 근원적인 문제
그러나, 문제는 지금과 같은 하락기에 발생합니다. 분양이 안되게 되면 결국 수금이 안되고, 시공에 참여한 시공사는 물론, 시행사, 거액의 대출을 해준 금융기관까지 모두 위험해질 수 있는 것입니다.
현재 5월 기준 전국 미분양주택수는 6.8만세대입니다. 리먼사태 시기 16만세대에는 절반에 못 미치는 수준이지만 올해부터 급격히 증가했습니다. 더군다나 올해 초부터 분양이 잘되지 않자 건설사들은 분양을 계속 미루고 있고 하반기 분양예정물량까지 더해지면 미분양주택수는 하반기에 더 증가할 가능성이 높습니다.
결국 미분양이 빠른 시간안에 줄지 않는다면 건설사의 부도나 증권사 등 금융기관의 부실도 증가할 수 있는 것입니다.
금융사 연체율 증가
실제로 PF 대출을 갚지 못하여 발생하는 연체율을 계속 올라가고 있습니다.
작년부터 꾸준히 증가한 연체율은 증권사의 경우 16%, MG새마을금고의 경우, 6%로 역대 가장 높은 수준으로 상승했습니다. 이는 시중 은행과 비교했을 때 20배에 이르는 수준입니다.
부동산 급등기인 ‘20~’22년 대출규모가 늘어나자 정부는 제1금융권 건설업 기업대출을 자제 시켰습니다. 대출이 막히자 건설사와 시행사는 제2금융권에 손을 벌렸고, MG와 같은 저축은행이 상승기 끝자락에 작은 건설사, 사업성이 떨어지는 프로젝트를 대상으로 참여를 하게 된 겁니다.
채권시장 경색 가능성
MG 뱅크런이 벌어지면서 새마을금고중앙회는 유동자금을 사전에 확보할 필요성이 생겼습니다. 가지고 있던 3조 안팎의 보유 채권을 서둘러 순매도한 것으로 추정되고 있습니다.
대량 채권 매도는 은행채 금리에 영향을 주고, 채권시장을 교란할 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.
다시 GS건설 재시공으로 돌아가보겠습니다. ‘순살자이’라는 오명까지 나오는 가운데, 자금 지출에 대한 우려가 나오고 있습니다. GS건설은 3조6천억원 가량의 유동성을 보유하고 있습니다. 그런데 그 중 1조2천억원이 올해 만기가 되는 PF지급보증으로 갚아야 하는 금액입니다. 여기에 검단사태를 수습하기 위한 돈은 1조원으로 추산되기 때문에 유동성에 큰 리스크가 될 수 있습니다.
GS건설사만의 문제가 아닌 국내 건설사들의 문제가 되고 있습니다. 1군 건설사들의 주가가 GS 재시공으로 함께 떨어졌었고, 1군도 이런데 나머지 중소건설사는 어떻게나 라는 우려도 커질 수 밖에 없습니다. 3조2천억의 MG채권 매도물량과 GS건설이 자금확보를 위해 회사채를 발행하는 것이 겹치면 PF, 금융사 나아가서 소비자의 불안감이 조성될 수 있는 이유입니다.
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