특례보금자리론 저금리를 통해 주택마련을 고민 중이신가요?
금리는 어느 정도이며, 신청 조건과 신청방법에 대해서 살펴보겠습니다.
특례보금자리론 배경
한 때 기준금리가 0.5%, 소위 제로금리 시대가 있었다는 것을 기억하시나요?
불과 2년 전인 ’20년 5월 역대 최저 금리를 기록 했었고, 유동성 증가와 ‘20년 7월 임대차3법의 시행이 맞물리면서 전세대란과 함께 패닉바잉으로 집값은 급등했었습니다. 패닉바잉이 가능했던 것도 금리가 매우 낮았기 때문입니다.
그러나 ’21년 8월 인상되기 시작하여 ’23년 1월까지 무려 10차례 인상이 단행되면서 집값은 ’21년 10월 고점 후 ’22년까지 약 20%가량 집값(아파트 실거래가)이 하락했습니다. 급격한 부동산 시장 경착륙을 막고, 고금리로 내집 마련에 어려움을 겪는 서민과 실수요자의 고충을 덜기 위해 1년간 한시적으로 특별 론이 등장하게 된 것입니다.
특례보금자리론이란?
먼저 시중금리가 현재 5~6%인데 반해서, 4%대 고정금리로 대출이 가능하다는 것이 가장 큰 장점입니다. 사실 보금자리론은 기존에도 있었던 정책금융인데요. 일반형 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출로 현행 운영하던 것을 통합하여 운영하는 것으로 보금자리론의 가장 업그레이드 된 버전이라고 보시면 되겠습니다.
신청자격
시중 대비 저금리를 제공하는 만큼 일정 조건을 갖추어야 합니다.
첫째, 먼저 주택 가격이 9억 이하면 가능하며, 최대 5억원까지 대출 가능합니다.
기존 보금자리론은 부부 합산 소득이 7천만원 이하인 경우에 가능했는데 소득의 기준이 없어진 것이 특징입니다.
서울 아파트 기준으로 매매 평균가격이 11억 9천만원(KB부동산 기준)이니 평균보다 아래 가격대의 아파트가 대상이 되겠습니다.
둘째, 당연히 다주택자는 불가하며 무주택자 또는 1주택자인 경우 가능합니다.
셋째, LTV는 최대 70%까지 생애최초 주택구입자는 80%까지 가능하며, DTI는 최대 60%까지 가능합니다.
넷째, 만기가 10년에서 최대 50년까지 가능합니다. 시중 은행 대출이 통상 35년인 것에 비교하면 훨씬 부담이 덜할 수 있습니다. 단, 만기 40년의 경우 만 39세 이하 또는 신혼부부, 만기 50년의 경우는 만 34세 이하 또는 신혼부부의 조건이 있습니다.
LTV, DTI, DSR이란?
신청조건에서 언급되는 LTV와 DTI를 잠시 살펴보겠습니다.
먼저, LTV는 집값 대비 대출을 받을 수 있는 금액을 의미합니다. 예를 들면, LTV가 최대 70%이니 9억짜리 집은 6.3억까지 가능합니다.
DTI는 소득에 대한 부채의 비율로 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 판단하는 지표입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구합니다. 분모인 연소득이 클수록 빚을 갚을 능력이 높다고 판단됩니다.
추가로 DSR은 DTI보다 더 큰 개념이자, 강한 규제의 툴입니다. 주택대출 뿐만 아니라 가지고 있는 모든 형태의 대출을 합한 것을 연소득으로 나눈 개념입니다. 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 마이너스통장 등이 해당됩니다. 여기서 마이너스통장은 내가 1천만원만 빼서 썼다고 해도, 전체 한도가 7천만원이면 7천만원이 합계에 들어갑니다.
마지막으로 신용평가입니다. NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상인경우만 가능합니다. 신용점수는 아래에서 확인 가능합니다.
금리는 4.25~4.45%
금리는 얼마나 될까요?
시중 은행 대출이 보통 30년이 많으니, 30년 기준으로 볼 때 7월 기준으로 4.25~4.45% 정도 됩니다.
최근 인터넷은행들은 경쟁력을 위해 금리를 공격적으로 낮추고 있고 카카오뱅크의 경우 7월 기준 3.91%의 금리를 적용하고 있기도 합니다. 특례에 비교해서 0.3%이상 낮은 금액인데요. 이러한 상황에서 특례만의 장점이 있기 때문에 아직도 관심이 많습니다.
| 상품별/만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 | |
| 일반형 | 특례 u-보금자리론 | 4.25 | 4.35 | 4.40 | 4.45 | 4.50 | 4.55 |
| 특례 t-보금자리론 | 4.15 | 4.25 | 4.30 | 4.35 | 4.40 | 4.45 | |
| 우대형 (주택가격 6억원이하, 소득1억원이하) | 특례 u-보금자리론 | 4.15 | 4.25 | 4.30 | 4.35 | 4.40 | 4.45 |
| 특례 t-보금자리론 | 4.05 | 4.15 | 4.20 | 4.25 | 4.30 | 4.35 | |
장점
카카오뱅크는 변동인데 비해 특례는 고정금리로 최대 50년까지 장기 상품이기 때문에 월상환 부담액이 낮습니다.
소득한도가 없고, DSR 적용을 받지 않기 때문에 사실상 DSR 완화 효과도 있습니다. 더불어 중도상환수수료가 없는 것도 장점입니다.
우대금리는 최대 3.25~3.55%
더불어 저소득청년, 사회적배려층, 신혼가구 등 대상별 중복 가능한 우대금리가 있기 때문에 경우에 따라서 최대 3.25~3.55%까지 적용받을 수도 있기 때문에 본인의 상황에 따라 가장 적합한 상품을 찾는 것이 중요하겠습니다.
상품 종류
상품은 3가지로 신청 경로에 따라 0.1% 차이가 납니다.
• 특례 U-보금자리론
: 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론
• 특례 아낌e보금자리론
: 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴
• 특례 t-보금자리론
: 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론이며, u-보금자리론 보다 금리가 0.1%p 저렴
신청 절차
인터넷 (‘u/아낌e-보금자리론 신청’)을 통해 신청 가능합니다.
■ 상담정보입력
홈페이지에서 공동인증서(구 공인인증서) 로그인 후 상담이 필요한 필수/선택 항목을 입력합니다.
■ 전화상담
공사의 상담원이 신청자에게 전화로 대출상담 후 대출신청에 필요한 구비서류를 안내해 드립니다.
■ 서류발송
안내 받으신 서류를 우편 또는 택배로 공사의 관할 지사에 발송하거나 홈페이지(스마트 주택금융 어플 포함)에 서류 이미지파일을 직접 업로드하시면 심사가 진행됩니다.
■ 심사 및 승인
공사의 심사를 거쳐 승인된 결과가 신청자에게 문자메세지로 발송, 심사내역은 홈페이지 내 마이페이지를 통해서 확인 가능합니다.
■ 은행방문/대출금수령
취급금융기관을 방문하여 대출약정 및 근저당 설정서류를 작성하고 대출금을 수령합니다.
마무리
현재 7월 기준으로 특례의 1년간 공급 규모인 39.6조 중 28조원인 71%가 소진되었다고 합니다. 1년의 반이 지난 시점에서 70%가 넘는 금액이 대출되었으니 많은 실수요자들이 대출을 받았습니다.
대부분 30대에서 40대가 70%이상 차지한다고 합니다. 집값바닥론과 지속하락론이 팽팽하게 맞서고 있는 현재, 하락 가능성을 감안해 관망하는 것도 방법이지만, 시세대비 저렴하게 나온 집을 무주택자 또는 1주택자 갈아타기 목적으로 장만하는 것도 대안이라고 생각해봅니다. 소득수준과 빚의 규모를 감안하여 현명한 대출 상품 선택과 내집 마련을 하시기 바라겠습니다.
아래는 블로그 내 ‘사업자 대출＇관련 시중 금리보다 싸게 자금 받을 수 있는 정책자금 내용이 정리되어 있습니다. 필요하시면 읽어 보시기를 추천 드립니다.
